Le scénario. L'enveloppe strictement conforme au PLU, sans aucun levier : c'est la lecture la moins dense de l'assiette, et le point de comparaison de tous les autres scénarios. Hauteur max (22,5 m / 19,5 m), emprise hors bande plafonnée à 40 %, cœur d'îlot à 12 m. Le pavillon 182 rue de Paris et l'immeuble d'angle sont conservés et réhabilités avec changement de destination.

L'implantation. Les logements en accession sont implantés dans les angles pour bénéficier d'expositions multiples ; le studio de tournage est calé au niveau des bâtiments épais. Les servitudes sont valorisées en espaces végétalisés, comme des cœurs d'îlot ouverts sur rue créant des séquences d'entrée sur la rue de Silly. Le commerce actif occupe les rez-de-chaussée imposés sur J.-B. Clément et Silly, tandis que la rue de Paris, libre de cette obligation, reçoit l'accès poids-lourds du studio et l'entrée de la nappe de stationnement.

Emprise parking. L'emprise de stationnement est calibrée pour accueillir le nombre de places nécessaires au programme, sur un sous-sol unique (cf. PPRI), tout en maintenant l'obligation de 10 % de pleine terre sur la parcelle.

Le scénario. La densité logement est poussée à son maximum de droit. Le seul levier mobilisé est l'article L.152-6 du code de l'urbanisme, qui ouvre jusqu'à 10 % de surface de plancher supplémentaire pour le logement, sous avis conforme du maire. La part de logement reste dominante.

L'implantation. L'hébergement Edgar Suites est passé rue de Paris, en cœur d'îlot, sur une implantation plus calme. Une hybridation est ménagée au niveau du bâtiment 4 en superposant accession et studio, pour dégager davantage de logements. Seul le pavillon 182 rue de Paris est conservé et réhabilité ; l'immeuble d'angle est cette fois intégré à la construction neuve pour libérer la densité logement.

Emprise parking. Même logique que le scénario 1 : stationnement calibré sur le programme, sur un sous-sol unique (cf. PPRI), en maintenant 10 % de pleine terre sur la parcelle.

Le scénario. Le scénario 3.1 reprend les principes du scénario 2 en poussant sa capacité volumétrique au maximum. L'équipement (cinémathèque, médiathèque, musée Canal+) tient lieu d'EICSP et porte, à lui seul, la part d'activité. À cette densité maximale, la part activité + équipement atteint 35 % : le seuil du tiers est franchi et le levier d'emprise à 50 % hors bande E est utilisé.

L'implantation. L'équipement occupe le bâtiment central, en pleine hauteur, pour maximiser sa surface. Les logements se déploient sur les fronts ; pour gagner chaque mètre carré, plusieurs façades sur cœur d'îlot sont aveugles (coupe sans baies), ce qui dégrade la qualité d'usage. Ces façades de logements aveugles en bout de bâtiment limiteront les possibilités d'atteindre la granulométrie cible de la programmation de logements visée.

Le scénario. Capacitaire défendable : on cède un peu de surface (−645 m²) pour gagner en qualité architecturale et, paradoxalement, pour sécuriser le tiers d'activité. En ajustant légèrement la SDP totale, la part activité + équipement s'établit à 34 % et confirme le seuil : le levier d'emprise à 50 % est utilisé.

L'implantation. Les bâtiments sur cœur d'îlot sont écartés pour ouvrir des baies sur deux orientations (coupe avec baies) : les logements traversants ou bi-orientés deviennent la règle. C'est le scénario que nous recommandons : il combine la densité du PLU de fait, le seuil d'activité sécurisé, et une qualité d'usage tenable. L'implantation des bâtiments et leur largeur permet de mieux répondre à la granulométrie cible en privilégiant des logements bi-orientés.

Le scénario. Capacitaire maximal avec le studio réintroduit. Le studio (activité) et l'EICSP se partagent le tiers d'activité, et leur somme atteint 34 % : le seuil du tiers est franchi. Le levier d'emprise à 50 % est donc pleinement sécurisé à cette densité.

L'implantation. Le studio occupe l'angle rue de Paris / rue de Silly avec sa hauteur libre de 13,5 m. Pour atteindre la densité maximale, les façades sur cœur d'îlot restent aveugles (coupe sans baies), au détriment de la qualité d'usage.

Le scénario. Capacitaire défendable : on ouvre les baies et on aère le cœur d'îlot. La part activité + équipement s'établit à 34 % et franchit le tiers : même avec le studio, le seuil est tenu, comme au scénario 3.2. C'est le compromis programmatique du studio, à mettre en regard de sa valeur d'usage pour l'exploitant.

L'implantation. Comme au scénario 3.2, les bâtiments sur cœur d'îlot s'ouvrent en double orientation (coupe avec baies). Les logements gagnent en qualité.